中国外运广西桂林公司买卖合同纠纷案
——广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 (2009-4-3)
中国外运广西桂林公司买卖合同纠纷案
桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
(2008)叠民初字第826号
原告中国外运广西桂林公司，住所地桂林市漓江路25号。
法定代表人陈桂骥，总经理。
委托代理人张光亮，远东律师事务所律师。
委托代理人覃海，该公司总经理助理。
被告桂林大运实业公司，住所地桂林市中山北路121号。
法定代表人张运荣，总经理。
委托代理人田应武，伏波律师事务所律师。
委托代理人王睿，该公司财务经理。
被告桂林新世纪大酒店有限公司，住所地桂林市中山北路119号。
法定代表人张运荣，总经理。
委托代理人田应武，伏波律师事务所律师。
委托代理人王睿，该公司财务经理。
原告中国外运广西桂林公司（以下简称外运公司）诉被告桂林大运实业公司（以下简称大运公司）、桂林新世纪大酒店有限公司（以下简称新世纪酒店）买卖合同纠纷一案，本院于2008年8月29日立案受理后，依法由审判员龚扬婷、李文娟、唐启斌组成合议庭，于2008年10月23日公开开庭审理了本案。书记员伍俊芳担任记录。原告的委托代理人张光亮、覃海，被告的委托代理人田应武、王睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1994年3月9日，大运公司与原告签订了一份《协议书》，约定大运公司出资，原告出地的方式合作建设综合楼一栋。综合楼建好后，双方按约定进行了楼层分割。2000年12月28日，大运公司提出承租综合楼属于原告的部分，双方经协商签订了《桂林外运综合楼层出租协议》，约定原告将综合楼一楼属于原告部分及四、五楼出租给被告大运公司使用，租金为第一、二年每层20万元、以后每层每年递增1万元，租金从2001年4月1日起计收。在被告大运公司设立酒店的过程中，被告大运公司提出要将综合楼整体经营，从2001年4月1日起，原告将六楼及地下室一并交由大运公司经营管理，六楼的租金比照四、五楼的标准计收。被告大运公司将综合楼改造为酒店后，由其法定代表人张运荣出资成立的新世纪酒店进行经营管理。
2002年12月28日，被告大运公司与原告签订《房屋所有权和国有土地使用权转让合同书》，约定原告将部分房屋及土地使用权包括综合楼属于原告的部分转让给大运公司，转让总金额为人民币23160016元，其中综合楼部分的转让金额为16608012元。为此，被告大运公司在2003年和2004年陆续向原告支付款项合计9732004元。2003年2月12日，两被告共同致函原告，确认了合同由两被告共同履行的事实。2006年8月31日，大运公司与原告签订《关于《房屋所有权和国有土地使用权转让合同书》补充协议书》，除保留综合楼的转让事宜外，其他转让事宜全部终止，将此前的付款全部作为综合楼转让项下的付款，并约定：大运公司应向原告支付2003年至2006年8月15日前的房产使用费128万元，合同签订之日支付70万元，另58万元在一个月内付清，逾期按每日万分之二计算违约金，尚余的房屋转让款6876008元在三个月内付清，逾期按每日万分之二计算违约金，大运公司将所有款项支付给原告后，原告协助其办理房屋过户手续�！恫钩湫槭椤非┒┖�，两被告仅向原告支付租金合计42万元。两被告还应支付原告2003年至2006年8月15日前的房产使用费86万元及逾期付款违约金136146元。经原告多次追索，两被告一直拖延不履行其合同义务。现原告诉至法院，要求判令两被告共同向原告支付房产使用费86万元，支付逾期付款违约金136146元，两被告共同赔偿原告2008年8月15日前的租金损失262.5万元，诉讼费用由两被告承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、房屋产权证 2、出租协议 3、转让合同书4、信函5、补充协议6、付款凭证 7、工商档案，证明其陈述的事实。
两被告共同辩称：原告诉请的前两项基本是事实。由于众多原因，经营状况不好，周转资金缺乏，以致我方没有按合同付款进度支付房产使用费86万元，因此，按合同约定承担违约金是合理合法的，对此我们无异议。但原告要求赔偿租金损失没有事实根据和法律依据。原、被告之间没有事实上和法律上的房屋租赁合同关系，不存在赔偿原告租金损失的事由，请求驳回原告的这项请求。
被告对其主张在举证期限内提供的证据有：出租协议、转让合同书、补充协议，证明其陈述的事实。
对双方提供的证据的真实性，双方均无异议。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：1994年原告与大运公司签订协议，约定由大运公司出资，原告出地的方式合作建设综合楼一栋。综合楼建好后，双方按约定进行了楼层分割。2000年大运公司提出承租综合楼属于原告的部分，双方经协商于同年12月28日签订《桂林外运综合楼层出租协议》。协议约定原告将综合楼一楼属于原告部分及四、五楼出租给被告大运公司使用，租金为第一、二年每层20万元、以后每层每年递增1万元，租金从2001年4月1日起计收。在被告大运公司设立酒店的过程中，被告大运公司提出要将综合楼整体经营，从2001年4月1日起，原告将六楼及地下室一并交由大运公司经营管理，六楼的租金比照四、五楼的标准计收。被告大运公司将综合楼改造为酒店后，由其法定代表人张运荣出资成立新世纪酒店进行经营管理。
2002年12月28日，经双方协商被告大运公司（为乙方）与原告（为甲方）签订《房屋所有权和国有土地使用权转让合同书》，约定原告将部分房屋及土地使用权包括综合楼属于原告的部分转让给大运公司，转让总金额为人民币23160016元，其中综合楼部分的转让金额为16608012元。合同约定转让款在2003年12月31日付清，逾期按未付款的每天万分之四计算违约金。合同还约定乙方在2003年12月31日前付清合同13条所属房款总额（即16608012元）的50%（不含购房定金）之前，原综合楼房产租赁合同及租金水平继续履行。乙方在2003年12月31日前若付款超过50%（不含购房定金），则甲方不再收取综合楼房产租金；合同还约定，合同生效后，乙方在2004年2月底前不履行完本合同13条所属房款总额的50% （不含购房定金），甲方有权解除合同，不再退还乙方购房定金1000000元，并有权收回本合同内的所有土地和房产所有权。乙方并支付甲方违约金人民币2000000元，乙方已支付的其他款项退还给乙方，土地使用权办回甲方的费用由乙方承担，甲方有权从应退还乙方已付的款项中直接扣除办证费用。乙方若付款总额超过房款总额的50%（不含购房定金），合同继续生效，但乙方必须在2004年1月1日起恢复交纳综合楼租金，并支付未付款的每天万分之四计算违约金给甲方，同时继续履行支付购房余款的义务。2003年2月12日，两被告共同致函原告，确认了合同由两被告共同履行的事实。
为此，被告大运公司在2003年和2004年陆续向原告支付款项合计9732004元。2003年2月12日，两被告共同致函原告称2002年12月28日签订的《房屋所有权和国有土地使用权转让合同书》现由新世纪酒店负责办理。2006年8月31日，大运公司与原告签订关于《房屋所有权和国有土地使用权转让合同书》补充协议书，除保留综合楼的转让事宜外，其他转让事宜全部终止，将此前的付款全部作为综合楼转让事项的付款，并约定：大运公司应向原告支付2003年至2006年8月15日前的房产使用费128万元，合同签订之日支付70万元，另58万元在一个月内付清，逾期按每日万分之二计算违约金，尚余的房屋转让款6876008元在三个月内付清，逾期按每日万分之二计算违约金，大运公司将所有款项支付给原告后，原告协助其办理房屋过户手续。协议第7条还约定大运公司付清所有房产款项之前，未经原告书面同意，不得转让或分割本协议所述的房产，也不得进行抵押、担保，否则原告将追究大运公司由此产生的一切责任。补充协议签订后，两被告仅向原告支付租金合计42万元，余款一直未付。至原告向法院起诉时，两被告尚欠原告2006年8月15日前房产使用费86万元及逾期付款违约金136146元。
本院认为：原、被告双方合作建好综合楼后，被告租用了原告所属楼层，用于酒店经营，原告因此获得收益。2006年8月31日，大运公司与原告签订关于《房屋所有权和国有土地使用权转让合同书》及补充协议书，该协议在双方平等自愿前提下签订，这两份协议都是合法有效的。该协议除保留综合楼的转让事宜外，其他转让事宜全部终止，将此前的付款全部作为综合楼转让事项下的付款，并约定大运公司应向原告支付2003年至2006年8月15日前的房产使用费128万元，逾期按每日万分之二计算违约金，尚余的房屋转让款6876008元在三个月内付清，逾期按每日万分之二计算违约金。根据双方补充协议第7条的约定，被告未付完款前房产所有权并不转移。但两被告只支付了42万元，即不支付房产使用费又不支付购房款，却一直占有使用原告所属的楼层，应按双方的约定继续支付房产使用费。原告依协议要求被告支付房产使用费86万元，支付逾期付款违约金136146元的诉请，本院予以支持。原告要求被告赔偿经济损262.5万元，法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第8条之规定,判决如下：
一、 桂林大运实业公司、桂林新世纪大酒店有限公司支付中国外运广西桂林公司房产使用费86万元，逾期付款违约金136146元。
二、 驳回中国外运广西桂林公司的其它诉讼请求。
本案案件受理费35770元，由中国外运广西桂林公司负担26828元，桂林大运实业公司、桂林新世纪大酒店有限公司负担8942元。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费35770元（开户行：农行桂林高新支行，户名：桂林市中级人民法院，帐号：304216301040001416），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状上诉期届满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 龚 扬 婷
审 判 员 李 文 娟
审 判 员 唐 启 斌
二OO九年 四月 三 日
书 记 员 陈 锡 玉
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