原告北京伯雅房地产开发有限公司与于宝强商品房预售合同纠纷一案


北京市通州区人民法院
民事判决书
（2008）通民初字第05947号
原告（反诉被告）北京伯雅房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园地区魏家坟。

法定代表人王玉武，总经理。

委托代理人张学敏，男，汉族，1972年9月28日出生，北京伯雅房地产开发有限公司职员，住(略)。

委托代理人杨宏勇，男，汉族，1979年4月1日出生，北京伯雅房地产开发有限公司职员，住(略)。

被告（反诉原告）于宝强，男，汉族，1981年7月5日出生，三河城美房地产开发有限公司职员，住(略)。

委托代理人陈安业，北京市广盛律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京伯雅房地产开发有限公司（以下简称伯雅公司）与被告（反诉原告）于宝强商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李士刚独任审判，公开开庭进行了审理。伯雅公司委托代理人张学敏、杨宏勇，于宝强及其委托代理人陈安业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

伯雅公司诉称，2005年5月31日，我公司与于宝强签订了北京市商品房预售合同。根据合同约定于宝强购买我公司开发的位于北京市通州区魏家坟村久居雅园B区1#405居室住房一套，该房总价为199 495元。后我公司与于宝强及北京农村商业银行股份有限公司梨园支行（以下简称梨园支行）共同签订个人住房借款合同，由梨园支行向于宝强发放购房贷款，用于于宝强购买我公司的商品房，并由我公司为于宝强借款担保。上述合同签订后，各方开始履行。2006年10月27日，我公司与于宝强签订协议书，约定因我公司原因无法按时交房，我公司同意将于宝强交付的首付款76 695元，已交银行月供16 445.66元及违约金32 797元，共计125 937.66元退还给于宝强。银行贷款由我公司一次性代于宝强支付给银行。我公司同意于宝强保留久居雅园项目至正常入住时以原价每平方米2762元回购原房屋的权利。如于宝强不行使原价回购权利，则应配合我公司解除售房合同，办理退房手续。协议签订后，2006年11月8日，我公司代于宝强向梨园支行支付购房贷款100 436.92元。于2006年11月1日支付于宝强购房首付款76 695元，月供16 445.66元，违约金32 797元，共计125 937.66元。2007年下半年项目已完成正常入住，我公司多次电话通知于宝强按原价支付房款，办理入住手续，但于宝强拒绝办理。后我公司又与于宝强协商解除商品房预售合同、办理退房手续未果。至此，诉至法院。请求1、解除与于宝强签订的北京市商品房预售合同，并办理退房手续；2、诉讼费由于宝强承担。

于宝强辩称，2006年10月27日，由于伯雅公司违约造成不能按时交房，双方才签订了协议书。按照协议书的约定伯雅公司已将我交付的首付款、月供 及 违 约金 共 计125 937.66元给付了我。并保留了我按原价回购该房的权利。在该项目完成正常入住时，却未通知我办理相关手续。故不同意伯雅公司的诉讼请求。同时提起反诉，要求判决双方继续履行北京市商品房预售合同及2006年10月27日协议书，并协助办理入住手续。

针对于宝强提起的反诉请求，伯雅公司不认可。

经审理查明：2005年5月31日，以伯雅公司为出卖人，于宝强为买受人签订了北京市商品房预售合同。约定买受人购买出卖人开发的位于北京市通州区梨园镇魏家坟久居雅园小区B区1#405号住房一套，建筑面积72.15平方米，套内建筑面积64.76平方米。该房总价款为199 495元。买受人可采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的44.86％，其余价款可以向梨园支行或住房公积金管理机构借款支付。此外，合同还约定了违约责任等其他内容。2006年10月27日，伯雅公司与于宝强签订协议书，约定因伯雅公司无法按时交房，伯雅公司同意将于宝强交付的首付款76 695元及已交纳的每月月供（05.7-06.10）16 445.66元及 违约金32 797元，共计125 937.66元支付给于宝强。银行贷款由伯雅公司一次性清偿。同时，伯雅公司同意于宝强保留在久居雅园项目正常交房入住时以原价每平方米2765元回购原房屋的权利，于宝强在行使该权力时，需退回伯雅公司支付给其的违约金。原签约的合同暂时不予解除，但是如果久居雅园项目正常交房入住于宝强不行使原价回购的权利，则于宝强需积极配合伯雅公司解除购房合同及退房手续。后双方依照协议约定履行。伯雅公司给付于宝强购房首付款76 695元，月供16 445.66元，违约金32 797元，共计125 937.66元。并向梨园支行支付购房贷款100 436.92元。2007年下半年包括本案所涉房屋的房地产项目正式完成交付使用。

庭审中于宝强表示，如其反诉请求成立，可以按协议书约定给付伯雅公司相应购房款项，并退还已收取的 违约金32 797元。

在审理过程中，伯雅公司要求变更诉讼请求。伯雅公司称2006年10月份以后公司管理出现混乱局面，致使包括本案所涉房产在内的房地产项目无法按时向业主交付，连续出现数次上百名业主大规模上访事件。公司原法定代表人王海涛因涉嫌经济犯罪，被依法逮捕。于宝强的姐夫陈忠民是公司原高层管理人员，由于当时公司公章管理混乱，此协议上只加盖了公章，而没有公司法定代表人或相关负责人签字。2007年3月，通州区区委、区政府为了保证社会的稳定与和谐，委托北京新建房地产开发有限公司承办伯雅公司房产项目的扫尾工程，伯雅公司法人资格继续存续。同年8月，伯雅公司法律关系理顺后，对公司所有的资料进行了处理，未曾发现本案所涉协议。2007年11月，办理交房时，于宝强持此协议要求回购房屋，伯雅公司方知此事。因2006年10月27日，双方签署的协议书约定的内容显失公平，严重损害了伯雅公司的利益，故请求法院判令撤销2006年10月27日伯雅公司与于宝强签订的协议书。

于宝强对伯雅公司变更后的诉讼请求辩称，伯雅公司变更诉讼请求是在开庭以后，已经超出了法定期限。另外，伯雅公司现在主张要求撤销，已经超过了法律规定的1年有效期限，故不同意伯雅公司变更后的诉讼请求。

另查，伯雅公司前款所述自2006年10月以后的经营状况以及该房产项目所引发的社会问题属实。

上述事实，有伯雅公司向本院提供的北京市商品房预售合同、协议书、支出凭证、北京农村商业银行收回贷款凭证、情况说明，北京市通州区人民检察院起诉书、补充起诉书及各方当事人在法庭上的陈述等证据在案佐证。

本院认为，伯雅公司与于宝强签订的北京市商品房预售合同合法有效，各方当事人应恪守履行。2006年10月27日，伯雅公司与于宝强签订协议书，约定因伯雅公司无法按时交房，伯雅公司同意将于宝强交付的首付款76 695元及已交纳的每月月供（05.7-06.10）16 445.66元及违约金32 797元，共计125 937.66元支付给于宝强。银行贷款由伯雅公司一次性清偿。同时，伯雅公司同意于宝强保留在久居雅园项目正常交房入住时以原价每平方米2765元回购原房屋的权利，于宝强在行使该权力时，需退回伯雅公司支付给其的违约金。原签约的合同暂时不予解除，但是如果久居雅园项目正常交房入住于宝强不行使原价回购的权利，则于宝强需积极配合伯雅公司解除购房合同及退房手续。后双方依照协议履行。上述协议的签订，未约定于宝强所应承担的相应义务，该协议权利义务不对等、显失公平，应予撤销。鉴于伯雅公司2006年10月以后的经营状况以及该房产项目引发的社会问题经查证属实，现伯雅公司提出撤销该协议未超过法定期限，本院应予支持。对于于宝强辩称伯雅公司变更诉讼请求是在开庭以后，已经超出了法定期限。另外，伯雅公司现在主张要求撤销，已经超过了法律规定的1年有效期限的答辩意见，证据不足，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十六条之规定，判决如下：

一、二ΟΟ六年十月二十七日原告（反诉被告）北京伯雅房地产开发有限公司与被告（反诉原告）于宝强签订的协议书予以撤销；

二、驳回被告（反诉原告）于宝强的反诉请求。

诉讼费三十五元，由被告（反诉原告）于宝强负担，于判决生效之日起七日内交纳。

反诉费三十五元，由被告（反诉原告）于宝强负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 　　　　　　　　　　　　　　　








审 判 员 李士刚


二 ΟΟ 八 年 七 月 十六日


书 记 员 李 雪

北京市通州区人民法院

民事判决书


（2008）通民初字第05947号






原告（反诉被告）北京伯雅房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园地区魏家坟。

法定代表人王玉武，总经理。

委托代理人张学敏，男，汉族，1972年9月28日出生，北京伯雅房地产开发有限公司职员，住通州区果园西小区2单元201号。

委托代理人杨宏勇，男，汉族，1979年4月1日出生，北京伯雅房地产开发有限公司职员，住通州区云景东路79号。

被告（反诉原告）于宝强，男，汉族，1981年7月5日出生，三河城美房地产开发有限公司职员，住北京市通州区翠屏北里西区5号楼3单元402号。

委托代理人陈安业，北京市广盛律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京伯雅房地产开发有限公司（以下简称伯雅公司）与被告（反诉原告）于宝强商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李士刚独任审判，公开开庭进行了审理。伯雅公司委托代理人张学敏、杨宏勇，于宝强及其委托代理人陈安业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

伯雅公司诉称，2005年5月31日，我公司与于宝强签订了北京市商品房预售合同。根据合同约定于宝强购买我公司开发的位于北京市通州区魏家坟村久居雅园B区1#405居室住房一套，该房总价为199 495元。后我公司与于宝强及北京农村商业银行股份有限公司梨园支行（以下简称梨园支行）共同签订个人住房借款合同，由梨园支行向于宝强发放购房贷款，用于于宝强购买我公司的商品房，并由我公司为于宝强借款担保。上述合同签订后，各方开始履行。2006年10月27日，我公司与于宝强签订协议书，约定因我公司原因无法按时交房，我公司同意将于宝强交付的首付款76 695元，已交银行月供16 445.66元及违约金32 797元，共计125 937.66元退还给于宝强。银行贷款由我公司一次性代于宝强支付给银行。我公司同意于宝强保留久居雅园项目至正常入住时以原价每平方米2762元回购原房屋的权利。如于宝强不行使原价回购权利，则应配合我公司解除售房合同，办理退房手续。协议签订后，2006年11月8日，我公司代于宝强向梨园支行支付购房贷款100 436.92元。于2006年11月1日支付于宝强购房首付款76 695元，月供16 445.66元，违约金32 797元，共计125 937.66元。2007年下半年项目已完成正常入住，我公司多次电话通知于宝强按原价支付房款，办理入住手续，但于宝强拒绝办理。后我公司又与于宝强协商解除商品房预售合同、办理退房手续未果。至此，诉至法院。请求1、解除与于宝强签订的北京市商品房预售合同，并办理退房手续；2、诉讼费由于宝强承担。

于宝强辩称，2006年10月27日，由于伯雅公司违约造成不能按时交房，双方才签订了协议书。按照协议书的约定伯雅公司已将我交付的首付款、月供 及 违 约金 共 计125 937.66元给付了我。并保留了我按原价回购该房的权利。在该项目完成正常入住时，却未通知我办理相关手续。故不同意伯雅公司的诉讼请求。同时提起反诉，要求判决双方继续履行北京市商品房预售合同及2006年10月27日协议书，并协助办理入住手续。

针对于宝强提起的反诉请求，伯雅公司不认可。

经审理查明：2005年5月31日，以伯雅公司为出卖人，于宝强为买受人签订了北京市商品房预售合同。约定买受人购买出卖人开发的位于北京市通州区梨园镇魏家坟久居雅园小区B区1#405号住房一套，建筑面积72.15平方米，套内建筑面积64.76平方米。该房总价款为199 495元。买受人可采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的44.86％，其余价款可以向梨园支行或住房公积金管理机构借款支付。此外，合同还约定了违约责任等其他内容。2006年10月27日，伯雅公司与于宝强签订协议书，约定因伯雅公司无法按时交房，伯雅公司同意将于宝强交付的首付款76 695元及已交纳的每月月供（05.7-06.10）16 445.66元及 违约金32 797元，共计125 937.66元支付给于宝强。银行贷款由伯雅公司一次性清偿。同时，伯雅公司同意于宝强保留在久居雅园项目正常交房入住时以原价每平方米2765元回购原房屋的权利，于宝强在行使该权力时，需退回伯雅公司支付给其的违约金。原签约的合同暂时不予解除，但是如果久居雅园项目正常交房入住于宝强不行使原价回购的权利，则于宝强需积极配合伯雅公司解除购房合同及退房手续。后双方依照协议约定履行。伯雅公司给付于宝强购房首付款76 695元，月供16 445.66元，违约金32 797元，共计125 937.66元。并向梨园支行支付购房贷款100 436.92元。2007年下半年包括本案所涉房屋的房地产项目正式完成交付使用。

庭审中于宝强表示，如其反诉请求成立，可以按协议书约定给付伯雅公司相应购房款项，并退还已收取的 违约金32 797元。

在审理过程中，伯雅公司要求变更诉讼请求。伯雅公司称2006年10月份以后公司管理出现混乱局面，致使包括本案所涉房产在内的房地产项目无法按时向业主交付，连续出现数次上百名业主大规模上访事件。公司原法定代表人王海涛因涉嫌经济犯罪，被依法逮捕。于宝强的姐夫陈忠民是公司原高层管理人员，由于当时公司公章管理混乱，此协议上只加盖了公章，而没有公司法定代表人或相关负责人签字。2007年3月，通州区区委、区政府为了保证社会的稳定与和谐，委托北京新建房地产开发有限公司承办伯雅公司房产项目的扫尾工程，伯雅公司法人资格继续存续。同年8月，伯雅公司法律关系理顺后，对公司所有的资料进行了处理，未曾发现本案所涉协议。2007年11月，办理交房时，于宝强持此协议要求回购房屋，伯雅公司方知此事。因2006年10月27日，双方签署的协议书约定的内容显失公平，严重损害了伯雅公司的利益，故请求法院判令撤销2006年10月27日伯雅公司与于宝强签订的协议书。

于宝强对伯雅公司变更后的诉讼请求辩称，伯雅公司变更诉讼请求是在开庭以后，已经超出了法定期限。另外，伯雅公司现在主张要求撤销，已经超过了法律规定的1年有效期限，故不同意伯雅公司变更后的诉讼请求。

另查，伯雅公司前款所述自2006年10月以后的经营状况以及该房产项目所引发的社会问题属实。

上述事实，有伯雅公司向本院提供的北京市商品房预售合同、协议书、支出凭证、北京农村商业银行收回贷款凭证、情况说明，北京市通州区人民检察院起诉书、补充起诉书及各方当事人在法庭上的陈述等证据在案佐证。

本院认为，伯雅公司与于宝强签订的北京市商品房预售合同合法有效，各方当事人应恪守履行。2006年10月27日，伯雅公司与于宝强签订协议书，约定因伯雅公司无法按时交房，伯雅公司同意将于宝强交付的首付款76 695元及已交纳的每月月供（05.7-06.10）16 445.66元及违约金32 797元，共计125 937.66元支付给于宝强。银行贷款由伯雅公司一次性清偿。同时，伯雅公司同意于宝强保留在久居雅园项目正常交房入住时以原价每平方米2765元回购原房屋的权利，于宝强在行使该权力时，需退回伯雅公司支付给其的违约金。原签约的合同暂时不予解除，但是如果久居雅园项目正常交房入住于宝强不行使原价回购的权利，则于宝强需积极配合伯雅公司解除购房合同及退房手续。后双方依照协议履行。上述协议的签订，未约定于宝强所应承担的相应义务，该协议权利义务不对等、显失公平，应予撤销。鉴于伯雅公司2006年10月以后的经营状况以及该房产项目引发的社会问题经查证属实，现伯雅公司提出撤销该协议未超过法定期限，本院应予支持。对于于宝强辩称伯雅公司变更诉讼请求是在开庭以后，已经超出了法定期限。另外，伯雅公司现在主张要求撤销，已经超过了法律规定的1年有效期限的答辩意见，证据不足，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十六条之规定，判决如下：

一、二ΟΟ六年十月二十七日原告（反诉被告）北京伯雅房地产开发有限公司与被告（反诉原告）于宝强签订的协议书予以撤销；

二、驳回被告（反诉原告）于宝强的反诉请求。

诉讼费三十五元，由被告（反诉原告）于宝强负担，于判决生效之日起七日内交纳。

反诉费三十五元，由被告（反诉原告）于宝强负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 　　　　　　　　　　　　　　　








审 判 员 李士刚


二 ΟΟ 八 年 七 月 十六日


书 记 员 李 雪