（2003）鹰民二初字第17号
——江西省鹰潭市中级人民法院(2004-4-25)
江西省鹰潭市中级人民法院民事判决书
（2003）鹰民二初字第17号
原告：吉安市吉州区国光超市，地址：吉安市吉州区下文山路6号。
法定代表人：胡金根，总经理。
委托代理人：朱和平，吉安市吉州区国光超市法律顾问。
委托代理人：张明富，吉安市吉州区国光超市副总经理。
被告：中国房地产开发集团鹰潭有限公司，地址：鹰潭市胜利西路41号。
法定代表人：朱瑞华，董事长。委托代理人：朱榕斌，江西融冰律师事务所律师。
原告吉安市吉州区国光超市诉被告中国房地产开发集团鹰潭有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱和平、张明富，被告委托代理人朱榕斌等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年4月1日，原、被告双方经过协商，就被告所有的位于鹰潭市胜利西路3号的银座广场地下室整体出租给原告做大型超市，即鹰潭市国光超市，并且签订了合同。合同就地下室的面积及质量要求、租赁期限及租金交纳方式，以及其它相关事项等均作了约定。根据合同的约定，原告在规定期限内交付了10万元定金给被告，被告应在2003年5月底前将地下室验收合格后交付原告使用，可被告直到2003年6月26日才将地下室交付，且交付时尚有诸多问题没有达到合同的约定要求，特别是防水、防渗、最低层高为3.3米等关健问题迄今没有解决。更严重的是由于地下室后半部分按规划要求用作停车场，而被告将整个地下室出租给原告，被告故意隐瞒真实情况。2003年8月6日，在原告即将装修完工，大量设备已经运抵和安装、相关前期招工、招商工作都已就绪，且准备开业的情况下，鹰潭市规划局等三家单位以鹰规字[2003]18号文向被告下达限期整改通知书，责成被告不得将地下室停车场改为它用，并立即停止在原定停车场部位的装修施工，进行整改。第二天，被告将此通知转送原告，要求原告按该文件通知精神执行。被告的行为已表明其不能按合同的约定全面履行自己的义务，也使得原告即将开业的希望化为泡影，经济上遭受巨大损失，商业信誉也受到严重挑战。具体损失包括：土建工程及其装修718623元；中央空调、冰岛、收银机等设备972900元；租房、办理有关证照、广告等前期投入16090元；外派管理人员的工资116519元，共计1824132元。据此，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判令：一、依法解除原、被告于2003年4月1日签订的房屋租赁合同，由被告双倍返还定金人民币20万元；二、被告赔偿因违约造成原告的各项经济损失182.4132万元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告在庭审时口头辩称：对于被告曾经打算将地下室的后半部分用作停车场，原告从一开始就十分清楚，我们也未对其做过任何隐瞒，银座广场在最初设计时，被告为了能给购房户和前来购物的消费者提供方便，曾向设计部门提出过将地下室的后半部分用于停车场，但在规划局下发的通知书中，只通知了在地面上修建停车场，没有通知在地下室修建停车场�！督ㄉ韫こ坦婊砜芍ぁ返母郊幸裁挥写四谌�，我们始终认为，只要我们在建设银座广场时没有违反规划，建成后的地下室，其后半部分究竟是用作停车场还是商场，完全是企业经营决策的问题，政府不应横加干涉。但令人无可奈何的是，由于政府的横加干涉，造成双方当事人签订的合同一时难以顺利履行。对此，被告既无过错亦无过失，真正有过错的是政府。合同中约定5月底前将地下室验收合格后交付原告使用，实际交付时间是6月26日，但合同中同时约定了按期顺延的问题：即出租方如不能按期交付，租赁期限相应顺延，故我方的行为不属于违约。原告损失的金额没有证据证明，原告提供的证据均不具备证据所应有的真实性、合法性和相关性，不能证明其究竟受到多少损失。就本案而言，赔偿范围只能限定在装潢费用内，而原告未提供与施工单位签订的合同以及施工单位出具的收款凭证，或是由具有资质的工程造价鉴定机构作出的鉴定结论。除此之外，原告在诉讼请求中，既主张了双倍返还定金，又主张了实际损失，被告认为，在实际损失超过定金时，原告只能在两者中选择一项，即：或是主张实际损失，或是主张双倍返还定金。
庭审中，原告向法庭举证如下：
第一组证据4份 1、2003年4月1日，原、被告签订的房屋租赁合同。内容：出租方（被告）提供的房屋座落在鹰潭市胜利西路3号，属银座广场地下室，整个地下室使用面积为4119.18m2，地下室地面和顶部必须找平，并建好地下室地面及四周的防水工程，确保地下室的任何地方都不渗水、不漏水，地下室最低层高为3.3米，并有两个进出口确保车辆通行；承租方（原告）经营综合超市，并负责安装中央空调系统，承租期十五年，出租方在2003年5月底前将地下室经验收合格后交付承租方经营使用，并允许承租方有4个月的装修期，承租方实际承租期从2003年10月1日起，至2018年9月30日止，如不能按期交付，租赁期限相应顺延；同时双方还就交纳租金的标准期限，地下室修缮及责任承担等进行了约定；其他约定事项为：本合同签订后，承租方应在五日内向出租方交纳定金人民币10万元，如承租方不履行合同，应双倍返还定金，此定金在房屋交付后抵作押金，在期满后退还承租方，如承租方中途自行终止本合同，则押金不予退还……等。证明：被告将整个银座广场地下室租赁给原告，并应于2003年5月底前交承租方使用。2、被告开具的收款收据。证明：原告按合同约定于2003年4月4日交付了10万元定金给被告，被告违约应双倍返还。3、银座广场地下室移交确认书。内容：一、经出租方与承租方双方确认，地下室最低层高已达到规定层高—3.3米。二、水、电由承租方自行办理相关手续。三、承租方如在地下室进行变更，需经规划设计院出具书面变更通知，方可实施。证明：被告直到2003年6月5日与原告办理地下室验收交付手续（实际交付时间是2003年6月26日），被告违约。4、鹰潭市规划局、鹰潭市建设局、鹰潭市房产管理局三家联合下达的鹰规字{2003}18号限期整改通知书及被告给原告的通知。整改通知书内容：市中房集团鹰潭房地产有限公司：你公司开发的银座广场地下室按已批准的规划要求应配套建设地下停车场。现你公司擅自将整个地下室租赁给吉安国光公司建为地下大型超市，现依据《中华人民共和国城市规划法》之规定，责成你公司在接到本通知之日起重新与吉安国光公司按已审批的规划要求另签合同，原批准的地下停车场不得改为它用，并立即停止在原定停车场部位的装修施工，进行整改，否则，我们将采取相应的措施。尔后十日内将整改情况书一式三份分报我们。被告在接到此通知的当天即2003年8月7日将该通知转交给了原告，并给原告出具了一份书面通知，内容：吉安市吉州区国光超市：今天下午，我公司接到市规划局、市建设局、市房产管理局三家单位联合下发的《限期整改通知书》，要求我公司“立即停止在原定车场部位的装修施工，进行整改”。现将该通知书转送给你商场一份，请按该文件精神执行。证明：被告已无法实际履行合同，原告于2003年8月10日停止施工及各项准备工作。
第二组证据5份 原告在取得租赁房屋后，对该房屋进行了装修，且定购了大量设备（部分已安装），并为鹰潭市国光超市的开业作招工、招商等准备工作。原告就该部分经济损失举证如下：1、定金部分：为订购设备支付的定金：不间断电源定金15600元（按合同标的额的30%），由原告与南昌晋通达高新技术实业有限公司于2003年8月15日签订的合同及2003年8月20日交付定金的收据予以证明；120KW发电机组定金23400元（按合同标的额的30%），由原告与赣州恒荣实业有限公司2003年7月20日签订的合同及其收取的定金收据予以证明；并口打印机定金11250元（按合同标的额的30%），由原告与南昌常青树信息技术有限公司2003年7月22日签订的合同及其2003年7月25日的定金收据予以证明；激光平台、条码打印机、货架标签定金28980元（按合同标的额的30%），由原告与南昌开元科贸公司2003年7月20日签订的合同及其2003年7月23日的定金收据、标签纸样品予以证明；哈斯曼制冷定金152400元（按合同标的额的60%），由原告与美联哈斯曼制冷有限公司于2003年7月11日签订的合同及2003年7月15日的定金收据予以证明；POS机定金40500元（按合同标的额的30%），由原告与深圳桑达龙金商业机器有限公司2003年7月21日签订的合同及其2003年7月24日的定金收据予以证明；格力空调定金78000元（按合同标的额的10%），由原告与赣州长江空调公司2003年7月15日签订的合同及2003年7月15日的定金收据予以证明。2、设备款部分：格力空调货款780000元，由原告与赣州长江空调公司签订的合同予以证明，除主机外都已安装；凯泉抽水设备货款11000元，由原告与上�？こ逃邢薰居�2003年7月16日签订的合同及2003年7月22日交款发票予以证明，且已全部安装完毕；灯带货款76312.5元，由原告与上海曙光灯具厂有限公司2003年7月31日签订的合同及2003年8月1日电汇凭证予以证明，绝大多数已安装。；3、工资部分：外派人员5个月的工资113519元，由原告提供的财务工资表及签收单予以证明；4、前期耗损部分：前期耗损19650.6元，包括：复印打字、办理有关证照、刻章、房租及水电费押金、电话、小灵通及话费、招工、广告费、设计费，由合同及收据为证；5、装修及垫付工程款部分：718623元，由原告根据工程量按江西省2002年的定额标准计算出的结算单为证。
上述，经济损失总计2191235.1元（含10万元定金的双倍返还款）。
被告质证意见如下：1、原告在庭审中 增加了20多万元的诉讼赔偿金额。2、被告未按合同规定时间交付地下室，但合同中已约定了按期顺延的问题，为此，被告的行为不属于违约。3、对于我方于2003年8月7日发出政府整改通知书后产生的损失，与本案无关。4、原告与有关单位签订的合同均是以张明富个人名义签订的，没有委托代理手续，形式要件不合法。5、原告未提供与有关单位订购设备时交付定金的付款凭证，无法证明原告是否支付了定金。6、原告与有关单位签订的激光平台、条码打印机、货架标签购货合同，对方在合同规定的期限内未按时交货，是对方违约，对方应赔偿原告定金，而不是原告赔偿对方定金。7、原告与有关单位签订的哈斯曼制冷购货合同，有可能是原告为其他店购买的（原告有30多家店），合同中没有规定交货时间、地点，无法证明是为鹰潭市国光超市定购的。8、格力空调的“定金”收据本身有矛盾，且按合同约定交纳的应是预付款，而不是定金。9、对工资单有异议，原告单位的工资标准过高。10、按双方签订的《移交确认书》中的约定，原告改变地下室后半部分的设计时应经规划部门的同意，而原告没有经过规划部门同意，该部分损失应在评估鉴定时予以扣除。
本院经审理，根据原告提供的证据及被告的质证意见，可以认定：原、被告就整个银座广场地下室签订了房屋租赁合同，原告按租赁合同的约定交付了10万元的定金，被告也将整个地下室交付给了原告使用。原告在对地下室进行装修时，因鹰潭市规划局等三家单位下发限期整改通知书要求其停止施工、进行整改，原告被迫停工，合同已无法实际履行。原告要求被告赔偿经济损失。原告提出定购设备方面定金损失为350130元应由被告赔偿，因不间断电源签订的时间是2003年8月15日，交付定金的时间是2003年8月20日，证明签订该合同时，原告已接到被告关于停止施工、进行整改的通知，该损失属于原告扩大的损失，应由原告自行承担；激光平台、条码打印机、货架标签，签订合同的时间是2003年7月20日，交货日期是自签订合同之日起七天内到货，但到原告起诉后，法院等有关部门到现场查看时也未见到该货物，应认为供货方未供货，供货方违约，定金应退回原告方，因此，原告不存在该部分的定金损失；格力中央空调，因原告提供的收款收据上虽然写着定金字样，但合同约定的是预交预付款，因此，不能作为定金计入损失。依照《中华人民共和国担保法》的有关规定，定金的数额不得超过20%，对超过部分本院不予支持，为此，原告为订购设备定金部分损失为：120KW发电机组15600元、并口打印机7500元、哈斯曼制冷50800元、POS机27000元，合计100900元。原告提出地下室装修工程用款718623元应由被告赔偿，审理中，经原、被告双方协商一致，同意将地下室装修部分委托有关机构进行价格鉴定。2004年1月2日本院委托鹰潭市价格认证中心对银座广场地下室国光超市内装修工程价格进行司法鉴定，鉴定结果为：含地下室内格力空调（已安装部分）、灯带、凯泉抽水设备及土建装修工程，鉴定总造价为：551801.97元。原告提出外派管理人员工资113519元应由被告赔偿，根据证据材料，原告派来管理人员为：2003年4月份1人、5月份4人、6月份8人、7月份15人、8月份25人，参照鹰潭市价格认证中心确定的管理人员工资每月1500元的标准计算，原告方管理人员工资总计为60750元（8月份按半月计算）�？鄢鄹袢现ぶ行囊鸭迫朐谧靶薰こ讨泄芾砣嗽�4人4月、每月1500元的工资24000元，原告另外应付的工资为36750元。原告提出前期耗损19650.6元应由被告赔偿，被告就该部分损失提出了反驳意见，但未提供证据予以证明，对该部分损失，本院予以确认。
上述，原告实际经济损失为：809102.57元（含原告付给被告的10万元定金）。
被告提出原告在装修时，对地下室后半部分的主体结构进行了改变，未报规划部门审批，该部分损失应从鉴定价格中扣除。因被告未提供证据予以证明，被告方意见本院不予采纳。
被告提出原告与有关单位签订的订购设备方面的合同，均是以原告单位副总经理张明富个人名义签订的。因鹰潭市国光超市处于组建阶段，由张明富负责，且原告单位对其行为予以认可，合同相对方也未提出异议，所购货物的用途符合组建鹰潭市国光超市的开业需要，应认为张明富的代理行为有效。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告没有按合同约定的时间将租赁房屋交付给原告，但合同中已约定了按期顺延的问题，被告的行为不属于违约。原告得到租赁房屋后，因鹰潭市规划局等三家单位下发限期整改通知书，原告被迫停工，合同已无法实际履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。按照该规定，被告应承担违约责任。原告实际损失为809102.57元，因原告的实际损失高于双方约定的定金数额，根据合同法的有关规定，被告应承担实际损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条、第一百二十一条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：
一、合同有效，终结履行；
二、被告应赔偿原告实际经济损失809102.57元，限被告在本判决生效后十日内一次性付清。
案件受理费24156元、鉴定费10000元，由被告承担。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式三份，上诉于江西省高级人民法院（开户行：南昌市农行广场分理处，帐号315201040002200，收款人江西省高级法院分户），并于递交上诉状之日起七天内按上述帐户预交案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邹 静
审 判 员 陈 华 秀
审 判 员 徐 玉 华
二00四年四月二十五日
书 记 员 刘 赛 连
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