湖北省恩施州中级人民法院

民事判决书

（2004）恩州中民终字第61号

上诉人（原审原告）周其成，男，生于1964年4月3日，汉族，个体工商户，住(略)。
被上诉人（原审被告）建始县兴泉供水有限责任公司（以下简称兴泉公司）。

法定代表人施建茨，该公司董事长。

被上诉人（原审被告）李清清，女，生于1989年5月4日，汉族，学生，住(略)。

法定代理人李平祥，男，生于1964年1月24日，汉族，无业，住址同上。系李清清之父。

法定代理人唐继芳，女，生于1964年7月29日，汉族，个体工商户，住址同上，系李清清之母。

委托代理人李杰锋，恩施自治州法律事务中心法律工作者。

上诉人周其成为与兴泉公司及李清清房屋优先购买权纠纷一案，不服建始县人民法院（2003）建民一初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2003年12月29日受理后，依法组成由审判员刘红担任审判长，审判员杨绪武、漆祖国参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明，原建始县长梁区自来水厂，在建始县长梁乡陇里村集贸市场四化路入口处有砖混结构一层两间的房屋一栋（建筑面积为65m2，附有通道一间），后该水厂并入原建始县长梁乡水利电力管理站。1999年5月，原建始县长梁乡水利电力管理站又进行分立，原建始县长梁区自来水厂的资产划归建始县长梁水利管理站，2001年4月，所争房屋划归被告建始县兴泉供水有限责任公司。1991年10月，周其成与原建始县长梁自来水厂签订《租用房屋据附件》，周其成承租了现所争议的房屋，租期一年，租赁期间届满后，未再签订租赁合同。1995年，周其成经出租人同意，将所承租的房屋其中一间（临209国道）以及通道让给被告李清清的母亲唐继芳和姨唐继琼共同租赁，亦未签订租赁合同。周其成的房屋租费已交至2002年8月。2002年11月22日，被告兴泉公司与李清清的法定代理人李平祥签订《产权转移协议书》，以25000元的价款出售给李清清。同年12月1日出租人通知周其成，出租房屋已出售。2003年3月3日，领取了《房屋所有权证》。同年7月22日，周其成诉至法院，请求宣告两被告的房屋买卖关系无效。

原判认为，承租人员只能对租赁房屋有优先购买权，而不是租赁房屋以外的其他房屋。出租人兴泉公司出售整体房屋，故周其成对该整栋房屋不享有优先购买权，要求被告买卖关系无效的理由不成立，遂判决：驳回周其成的诉讼请求。

宣判后，上诉人周其成对上述判决不服，上诉称：1、上诉人从1991年一直承租该房屋，应享有优先购买权；2、两被告暗箱操作，不按程序通知承租人就将房屋出卖给他人，其买卖关系无效。

上诉人为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

周其成交房屋租费收据一组18张，证明自己是房屋承租人。

被上诉人李清清答辩称：原判正确，答辩人的房屋买卖关系有效，有政府颁发的《房屋所有权证》。

被上诉人为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：

证据一，唐继琼交房屋租费收据一组7张，证明自己也是承租人。

证据二，陇里村委会证明一份，证明出租人曾经想出售该房屋。

证据三，张金飚的证明，证明自己通知周其成而周其成未提出购买要求。

证据四，凡振见的证明材料，证明2003年3月21日给周其成送达搬迁通知。

被上诉人兴泉公司未作答辩。

经质证，上诉人周其成对被上诉人李清清提交的证据一、证据四，被上诉人李清清的法定代理人李平祥对上诉人周其成提交的一组证据（共18张）无异议，对上述证据本院依法予以采信。

上诉人周其成对被上诉人李清清提交的证据二、证据三有异议，认为证据二无意义，与本案无关；认为证据三是假证，是双方串好了的。

对上述有异议的证据，本院认为，证据二对本案无直接证明力，证据三的内容和签名不是一人书写，且证明系口头通知的证据不予采信。

经审理查明，原审法院查明的事实属实。

本院认为，上诉人周其成承租被上诉人建始县兴泉供水有限责任公司位于建始县长梁乡陇里村集贸市场四化路入口处砖混结构房屋一间十余年，出租人出卖该出租房屋时，周其成在同等条件下享有优先购买权，出租人应提前三个月通知承租人。出租人建始县兴泉供水有限责任公司以通知了承租人周其成的抗辩理由及证据均不充分，原审法院认定的事实清楚，采信的证据正确。但适用法律错误，故导致判决结果有误。承租人在同等条件下均享有优先购买权，出租人剥夺了其中任何一方承租人的优先购买权，将房屋出卖给他人，均侵犯了他人的合法权利。建始县兴泉供水有限责任公司未按法定程序，将房屋卖给李清清的行为是错误的，其房屋买卖关系无效。上诉人提出的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项和《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条之规定，判决如下：

一、撤销建始县人民法院（2003）建民一初字第108号民事判决；

二、建始县兴泉供水有限责任公司与李清清的房屋买卖关系无效。

一审案件受理费400元，其他诉讼费200元，二审案件受理费400元，其他诉讼费325元，共计1325元均由建始县兴泉供水有限责任公司承担。

本判决为终审判决。


审　判　长　　刘　　　红

审　判　员　　杨　绪　武

审 判 员　　漆　祖　国


　　　　　　　　　　　　　　 二00四年二月十九日


书　记　员　　龙　　 涛