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東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)人民法院

民 事 判 決 書


（2007）東民初字第583號(hào)


原告山東眾成地產(chǎn)有限公司。住所：東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)東城遼河路105號(hào)。


法定代表人董建華，董事長(zhǎng)。


委托代理人王明治，男，1973年6月10日出生，漢族，山東眾成地產(chǎn)有限公司職工，住(略)。


委托代理人劉忠，山東恒岳律師事務(wù)所律師。


被告東營(yíng)杉杉服裝有限公司。住所：東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)西三路56號(hào)。


法定代表人孫延秀，董事長(zhǎng)。


被告孫延秀，男，1972年5月9日出生，漢族，東營(yíng)杉杉服裝有限公司股東，住(略)。


兩被告共同委托代理人宋德鵬，男，1975年3月22日出生，漢族，原東營(yíng)杉杉服裝有限公司職工，住(略)。


第三人王海濤，男，1981年1月21日出生，漢族，維尼KTV經(jīng)營(yíng)業(yè)主，住(略)。


委托代理人任秀娟，女，1980年1月21日出生，漢族，維尼KTV員工，住(略)。


原告山東眾成地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱眾成地產(chǎn)公司）與被告東營(yíng)杉杉服裝有限公司（以下簡(jiǎn)稱杉杉服裝公司）、被告孫延秀、第三人王海濤房屋租賃合同糾紛一案，本院于2007年3月14日立案受理，依法由審判員李秀芹適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告眾成地產(chǎn)公司委托代理人王明治、劉忠、被告杉杉服裝公司、被告孫延秀共同委托代理人宋德鵬、第三人王海濤委托代理人任秀娟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。


原告眾成地產(chǎn)公司訴稱，2002年4月28日，眾成地產(chǎn)公司（原為東營(yíng)市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，后變更為眾成房地產(chǎn)公司）與被告杉杉服裝公司簽訂了房屋租賃合同，約定原告將東營(yíng)區(qū)西三路56號(hào)五層綜合樓一幢（原五臺(tái)山路與青島路交匯處五層綜合樓），建筑面積3500平方米（不含一樓售樓處）出租給被告，租賃期限為8年，從2002年7月23日至2010年7月23日止。被告應(yīng)于每年7月23日之前一次性交清一個(gè)年度的租金60萬(wàn)元；如逾期交付租金，或擅自轉(zhuǎn)租，應(yīng)支付給原告違約金各5000元。2004年5月14日，原、被告簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定將上述房屋租賃合同注明的一樓售樓處出租給被告，年租金為15000元，其他事項(xiàng)按照原房屋租賃合同執(zhí)行。


合同簽訂后，原告按合同約定履行了自己的義務(wù)。截至2007年2月22日被告杉杉服裝公司拖欠原告租金688750元。另，被告未經(jīng)原告同意，將上述承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租給第三人王海濤使用，第三人應(yīng)承擔(dān)騰退租賃房屋的民事責(zé)任。


被告杉杉服裝公司已于2004年12月20日被工商行政部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，孫延秀作為該公司股東，依法應(yīng)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。


綜上，被告拖欠原告租金累計(jì)達(dá)一年之多，并擅自轉(zhuǎn)租房屋，已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院依法判令解除原、被告簽訂的房屋租賃合同；被告支付拖欠的房屋租金688750元，支付逾期支付租金和擅自轉(zhuǎn)租房屋的違約金各5000元；支付自起訴之日起，按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至判決生效之日止的租金；被告返還承租原告的房屋；第三人騰退現(xiàn)占有使用的原告出租給被告的房屋。


被告杉杉服裝公司辯稱，原告主張未經(jīng)原告同意將房屋轉(zhuǎn)給第三人使用不屬實(shí)，同意支付拖欠原告的房屋租金，不同意原告的其他訴訟請(qǐng)求。


被告孫延秀辯稱，同意支付拖欠原告的租金，不同意原告的其他訴訟請(qǐng)求。


第三人王海濤辯稱，被告將承租的原告房屋轉(zhuǎn)租給第三人屬實(shí)，同意原告的訴訟請(qǐng)求。


原告為證明其主張，提交以下證據(jù)：


證據(jù)一、原、被告簽訂的房屋租賃合同一份，證明原告與被告杉杉服裝公司之間存在房屋租賃合同關(guān)系。被告杉杉服裝公司、孫延秀及第三人王海濤均無(wú)異議。


證據(jù)二、2006年4月11日收據(jù)一份，證明被告杉杉服裝公司存在違約事實(shí)，原告有權(quán)終止合同，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告杉杉服裝公司、孫延秀及第三人王海濤均無(wú)異議。


證據(jù)三、東營(yíng)市工商行政管理局公司吊銷情況一份，證明原告與被告杉杉服裝公司簽訂的房屋租賃合同因被告主體不存在而自然終止，被告孫延秀應(yīng)作為本案的共同被告參加訴訟。被告杉杉服裝公司、孫延秀及第三人王海濤均無(wú)異議。


證據(jù)四、東營(yíng)市工商行政管理局出具的杉杉服裝公司股東名錄一份，證明孫延秀作為杉杉服裝公司股東應(yīng)當(dāng)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)民事責(zé)任。被告杉杉服裝公司、孫延秀及第三人王海濤均無(wú)異議。


證據(jù)五、被告杉杉服裝公司與第三人簽訂的房屋租賃合同復(fù)印件一份，證明被告杉杉服裝公司承租原告的房屋現(xiàn)由第三人王海濤承租。被告杉杉服裝公司、孫延秀及第三人王海濤均無(wú)異議。


被告杉杉服裝公司為證明其主張，提交以下證據(jù)：


原告出具的證明一份，證明原告同意被告杉杉服裝公司將承租房屋轉(zhuǎn)租的事實(shí)。原告質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)是出具給東營(yíng)市工商行政管理局的，與原、被告簽訂的房屋租賃合同無(wú)關(guān)，該證明材料不能作為支持杉杉服裝公司轉(zhuǎn)租的有效證據(jù)。被告孫延秀質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)并不是為杉杉公司辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照出具的，該證據(jù)能夠證實(shí)原告同意轉(zhuǎn)租房屋的事實(shí)。第三人王海濤無(wú)異議。


依據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證，本院對(duì)以下事實(shí)予以確認(rèn)：


2002年4月28日，東營(yíng)市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司與被告簽訂房屋租賃合同一份，合同主要約定租賃房屋坐落于五臺(tái)山路與青島路交匯處五層綜合樓一幢，建筑面積3500平方米（不含一樓售樓處）；租期自2002年7月23日起將出租房屋交付承租方使用，至2010年7月23日收回；承租人有下列情形之一的，出租人可以終止合同，收回房屋：承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的，承租人利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益的，承租人拖欠租金累計(jì)達(dá)兩個(gè)月的；租金和租金的交納期限：年租金陸拾萬(wàn)元整，交納期限為提前一個(gè)月內(nèi)一次交清下年度的房租，如2003年7月23日前一次交清2003年7月23日-2004年7月22日的房租，依此類推；租賃期間的水、電、暖等費(fèi)用，由承租方承擔(dān)，交納方式、時(shí)間，按水、電、暖等部門的規(guī)定；違約責(zé)任：出租方未按前述合同條款的規(guī)定向承租人交付合乎要求的房屋的，負(fù)責(zé)賠償5000元；出租方未按時(shí)交付出租房屋供承租人使用的，負(fù)責(zé)償付違約金5000元；出租方未按時(shí)（或未按要求）修繕出租房屋的，負(fù)責(zé)償付違約金1000元，如因此造成承租人員人身受到傷害或財(cái)物損毀的，負(fù)責(zé)賠償損失；承租方逾期交付租金的，除仍應(yīng)及時(shí)如數(shù)補(bǔ)交外，應(yīng)支付違約金5000元；承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應(yīng)支付違約金5000元，如因此造成承租房屋毀壞的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；其他約定事項(xiàng)：在合同期限內(nèi)承租方享有所租樓房整體外圍墻和樓頂空間的廣告發(fā)布權(quán)、使用權(quán)、出租方不得將此轉(zhuǎn)讓給第三人，但出租方原有的"東營(yíng)市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司"廣告牌在租賃期內(nèi)保留；在合同期內(nèi)，出租人單方解除合同應(yīng)按承租人實(shí)際裝修費(fèi)用的60%予以補(bǔ)償，承租人單方解除合同應(yīng)賠償出租人6個(gè)月的租金。


2002年4月28日，東營(yíng)市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司與被告簽訂房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議主要約定，租賃期間，防火安全所需的消防設(shè)施安全由乙方承擔(dān)；承租方不得隨意損壞房屋設(shè)施，如需改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和裝修或設(shè)置對(duì)房屋結(jié)構(gòu)影響的設(shè)備，需經(jīng)征得出租方的同意；租賃期滿后，如承租方要求繼續(xù)租賃，則須提前三個(gè)月書面向出租方提出，出租方則須在接到承租方的書面申請(qǐng)后的20天內(nèi)向承租方正式書面答復(fù)，否則，將視為出租方違約；租賃期滿，承租方可帶走其家具等活動(dòng)設(shè)施，但不得帶走承租方所做的裝修、電梯及出租方的財(cái)產(chǎn)等設(shè)施，承租方也不得再要求出租方折價(jià)處理承租方所做的裝修、電梯等設(shè)施；在合同期內(nèi)，出租方將綜合樓東側(cè)的簡(jiǎn)易樓（面積388平方米與五層綜合樓連為一體）應(yīng)無(wú)償供承租方使用，不得挪做它用。


2004年5月14日，東營(yíng)市眾成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被告簽訂房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議主要約定，將原合同注明的一樓售樓處出租給東營(yíng)杉杉服裝有限公司；租賃期共1年，出租方從2004年7月23日起將出租房屋交付承租方使用，至2005年7月23日收回；房屋質(zhì)量，良好，年租金15000元，繳納期限為提前一個(gè)月內(nèi)，一次交清；房屋內(nèi)水、電、暖、外門等由租賃方負(fù)責(zé)修繕完好，使用費(fèi)用自負(fù)；其他方面雙方協(xié)商，執(zhí)行原合同；合同到期后，應(yīng)保持經(jīng)營(yíng)時(shí)的原樣，不得隨意破壞。


上述合同簽訂后，被告僅交納部分租金，自2005年7月23日至2006年7月22日被告拖欠租金330000元，2006年7月23日至2007年2月22日被告拖欠租金358750元。


2006年被告將承租房屋(不含一樓)轉(zhuǎn)租給第三人王海濤,租賃期限4年(自2006年5月31日至2010年5月31日)。涉案房屋一樓被告用作杉杉專賣店。被告所租用的房屋至今未交還原告。


東營(yíng)市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司于2003年8月26日更名為東營(yíng)市眾成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，東營(yíng)市眾成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2004年11月22日更名為山東眾成地產(chǎn)有限公司。


本院認(rèn)為，原告與被告杉杉服裝公司簽訂的房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。


合同應(yīng)當(dāng)全面、適當(dāng)履行。對(duì)于2002年4月28日原、被告簽訂的房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，被告杉杉服裝公司拖欠原告租金長(zhǎng)達(dá)一年之久，雙方約定的合同解除條件成就，原告請(qǐng)求解除2002年4月28日房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，符合有關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。對(duì)于2004年5月14日原、被告簽訂的房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議，雙方約定的履行期限至2005年7月23日，但被告至今仍使用該協(xié)議項(xiàng)下的房屋，且原告要求被告支付租金，視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。因此，原告請(qǐng)求解除2004年5月14日房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議，符合有關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。


被告杉杉服裝公司對(duì)原告主張的關(guān)于拖欠租金的請(qǐng)求無(wú)異議，對(duì)原告該部分請(qǐng)求，予以支持。被告杉杉服裝公司逾期支付租金構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告要求杉杉服裝公司支付逾期支付租金的違約金5000元，符合有關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。


依據(jù)被告杉杉服裝公司提供的原告出具給工商行政管理部門的證明，能夠證實(shí)證明原告同意杉杉服裝公司將房屋轉(zhuǎn)租的事實(shí)。原告主張被告杉杉服裝公司擅自轉(zhuǎn)租房屋與事實(shí)不符，本院不予認(rèn)定。原告要求杉杉服裝公司支付擅自轉(zhuǎn)租房屋的違約金5000元，無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。


合同解除后，承租人依法應(yīng)當(dāng)返還租賃物，故原告要求被告返還房屋的請(qǐng)求合法，予以支持。因原告與被告杉杉服裝公司簽訂的租賃合同解除后導(dǎo)致被告杉杉服裝公司與第三人王海濤簽訂的轉(zhuǎn)租合同失去履行的基礎(chǔ)條件，故基于被告杉杉服裝公司返還承租房屋的法定義務(wù)，第三人王海濤應(yīng)當(dāng)騰退涉案房屋。原告請(qǐng)求第三人騰退房屋，符合有關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。


被告孫延秀同意支付杉杉服裝公司拖欠的原告租金，系為自己設(shè)定民事義務(wù)的行為，該行為不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。


綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百三十二條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：


一、解除原告眾成地產(chǎn)公司與被告杉杉服裝公司簽訂的房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議。


二、被告杉杉服裝公司、被告孫延秀于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告租金688750元及自起訴之日起，按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，至本判決生效之日的租金。


三、被告杉杉服裝公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告眾成地產(chǎn)公司違約金5000元。


四、被告杉杉服裝公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還承租的原告房屋（原五臺(tái)山路與青島路交匯處五層綜合樓）。


五、第三人王海濤于本判決生效之日起十日內(nèi)從現(xiàn)占有使用的原告房屋（原五臺(tái)山路與青島路交匯處五層綜合樓）內(nèi)搬出。


六、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。


案件受理費(fèi)11998元，由原告負(fù)擔(dān)86元，被告杉杉服裝公司負(fù)擔(dān)11912 元。原告預(yù)交部分，不再退還，在執(zhí)行過(guò)程中一并過(guò)付。


如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。


如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省東營(yíng)市中級(jí)人民法院。





審 判 員 李秀芹


二00七年四月三十日


書 記 員 孫紹娜