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東營市東營區(qū)人民法院
民事判決書

（2006）東民初字第2748號

原告牟秀林，男，1952年10月9日出生，漢族，東營市東營區(qū)東趙社區(qū)居民委員會居民，住(略)。



委托代理人牟中莉，女，1976年5月18日出生，漢族，東營市公安局東營分局干警，住(略)。



被告東營市東營區(qū)黃河路街道辦事處南李社區(qū)居民委員會。住所地：東營市東營區(qū)南李社區(qū)居民委員會。



委托代理人蔣澤軍，山東勝東律師事務(wù)所律師。



原告牟秀林與被告東營市東營區(qū)黃河路街道南李社區(qū)居民委員會商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2006年11月7日立案受理，依法由審判員宋玉倫適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告牟秀林及委托代理人牟中莉、被告委托代理人蔣澤軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。



原告牟秀林訴稱，2004年11月10日，被告以建設(shè)第三批商品樓為由，收取原告集資建房款150000元，因被告無開發(fā)商品樓的資格，致使該房屋沒有建設(shè)，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。請求法院判令被告返還購房款150000元，并自2004年11月10日至付清之日按同期人民銀行規(guī)定的貸款利率支付經(jīng)濟損失。



被告東營市東營區(qū)黃河路街道南李社區(qū)委員會辯稱，原、被告之間無商品房預(yù)售合同關(guān)系，原告所訴沒有事實和法律依據(jù)。



本案的爭議焦點為：原、被告之間是否存在商品房預(yù)售合同關(guān)系。



針對爭議的焦點問題，原告牟秀林為證明自己的主張，向法庭提供如下證據(jù)：



原告提交收款收據(jù)一份，證明原告于2004年11月10日交納了第三批商品樓購房款共計150000元，被告的隸屬企業(yè)東營市東營區(qū)南李勞動服務(wù)中心為其出具了收據(jù)，原、被告之間達成商品樓預(yù)售合同，因被告無從事商品樓開發(fā)資質(zhì)，被告的行為構(gòu)成欺詐。被告認為該收據(jù)的收款人是東營區(qū)南李勞動服務(wù)中心，該單位與被告沒有任何關(guān)系，具有獨立的法人資格。



原告申請法院調(diào)取本院（2006）東民初字第1399號卷宗中原告提交李文凱的書面證明1份，并主張該證明的出具人是被告第三批商品房的經(jīng)辦人被告的黨支部書記李文凱，涉案的第三批商品樓是被告的待建項目，原告所主張的款項就是建設(shè)該批商品樓的集資款，該款于2003年11月已存入了被告在東營區(qū)黃河路街道辦事處會計核算中心帳戶，被告是實際的收款人，南李勞動服務(wù)中心只是代替出具了收款收據(jù)。被告認為李文凱的證明屬于證人證言，應(yīng)當出庭接受質(zhì)詢，該證明不應(yīng)采納。



原告申請人民法院依法調(diào)取了東營市中級人民法院2005東中執(zhí)字第61號卷宗中法院對李建立和王洪田的訊問筆錄1份，被告向東營市中級人民法院提交的證明材料2份，執(zhí)行異議申請書1份，銀行對帳單1宗及本院（2006）東民初字第2125號卷宗內(nèi)被告的開發(fā)公告三份。針對該組證據(jù)，原告認為可以證明以下問題：1、第三批商品樓集資購房款是被告實際收取的，被告兩委會議決定先以被告的下屬企業(yè)南李勞動服務(wù)中心的名義收款并出具收款收據(jù)，然后再轉(zhuǎn)入被告在東營區(qū)黃河路街道辦事處會計核算中心的帳戶；2、該款雖然是專用款項，該款應(yīng)當用于第三批商品樓的建設(shè)，但卻被本案的被告挪用支付了自己的債務(wù)導(dǎo)致了第三批商品房至今不能建設(shè)，其行為已構(gòu)成違約；3、證實被告與南李勞動服務(wù)中心是一個財務(wù)兩個賬本，會計出納由一人擔任，進一步證實了被告才是實際的收款人，南李勞動服務(wù)中心只不過是出具了收款收據(jù)的手續(xù)，實際承擔責任的應(yīng)為本案被告；4、銀行的轉(zhuǎn)帳記錄及收款記錄可以證實該款已實際進入了被告的帳戶，進一步證實了李文凱證明的事實的真實性。被告認為上述證據(jù)并不能證明南李勞動服務(wù)中心與被告之間的關(guān)系，也不能證明被告收取了原告的款項，即使南李勞動服務(wù)中心將收取的款項轉(zhuǎn)給被告，被告也沒有義務(wù)承擔該勞動服務(wù)中心的相關(guān)債務(wù)。



通過原、被告當庭陳述、舉證及質(zhì)證意見，本院對以下事實予以確認：



2004年10月12日，被告東營市東營區(qū)黃河路街道南李社區(qū)居民委員會發(fā)布公告，計劃在東營區(qū)物資局金屬公司以西建設(shè)商品樓，按每平方1200元的價格向居民和社會集資，并規(guī)定交款時間為2004年10月13日至2004年10月23日，第一次交款額為150000元。原告于2004年11月10日交納了第三批商品樓購房款150000元，由被告東營市東營區(qū)黃河路街道辦事處南李社區(qū)居民委員會下屬的非公司法人南李勞動服務(wù)中心出具了收據(jù)。2004年11月24日和2005年1月17，南李勞動服務(wù)中心將集資款項全部轉(zhuǎn)入被告在東營市東營區(qū)黃河路街道辦事處會計核算中心的帳戶。2006年5月7日，東營市中級人民法院為執(zhí)行（2005）東中執(zhí)字第61號案件，將被告在東營市東營區(qū)黃河路街道辦事處會計核算中心的帳戶帳戶依法凍結(jié)，2006年5月8日及2006年5月25日，被告先后向東營市中級人民法院提出申請，在該申請書及在2006年5月9日東營市中級人民法院工作人員對被告的法定代表人李建立詢問筆錄中，均明確記載被告建設(shè)第三批商品樓和向社會及居民集資的事實。



本院認為，原告申請本院調(diào)取的李文凱證明，應(yīng)當屬于證人證言，證人未出庭接受質(zhì)詢，因此該證明本院不予采信。通過原、被告當庭陳述及原告所舉被告東營市東營區(qū)黃河路街道辦事處南李社區(qū)居民委員會發(fā)布公告，結(jié)合本院依法調(diào)取的東營市中級人民法院為執(zhí)行（2005）東中執(zhí)字第61號卷宗中對李建立和王洪田的訊問筆錄、被告向東營市中級人民法院提交的證明材料、銀行對帳單及本院（2006）東民初字第2125號卷宗內(nèi)被告的開發(fā)公告三份，可以確定被告為建設(shè)第三批商品樓向原告集資的事實，被告東營市東營區(qū)黃河路街道南李社區(qū)居民委員會下屬的非公司法人南李勞動服務(wù)中心只是出借帳戶，并非合同的實際一方當事人；通過原告所舉收款收據(jù)，可以確定原、被告之間達成了商品房預(yù)售合同。依照法律規(guī)定，商品房預(yù)售首先應(yīng)取得預(yù)售許可證、土地使用證和規(guī)劃許可證，只有辦理以上證件被告方始能出售房屋，被告未提供證據(jù)證明其在預(yù)售房屋時取得以上證件，也沒有證據(jù)證明其向集資購房人對以上沒有證件的事實進行書面的告知，因此原、被告之間的商品房預(yù)售合同，為無效合同。雙方合同無效，被告應(yīng)當返還原告所交納的集資款，被告以與原告不存在合同關(guān)系的抗辯理由，不能成立，本院依法不予采信。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第九條第一款之規(guī)定，被告無預(yù)售許可證、土地使用證和規(guī)劃許可證的情況下，與原告達成的無效商品房預(yù)售合同，被告應(yīng)當承擔全部違約責任，因此原告要求被告返還集資款150000元、并自2004年11月11日至起訴之日按同期人民銀行規(guī)定的貸款利率支付利息的請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持，超出部分于法無據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條、第七十九條、第八十條、第九十四條、第一百零八條、第一百三十二條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第九條第一款之規(guī)定，判決如下：



一、被告東營市東營區(qū)黃河路街道南李社區(qū)居民委員會于本判決生效之日起10日內(nèi)返還原告牟秀林購房款150000元，并自2004年11月11日起至2006年11月7日之日止按同期人民銀行規(guī)定的貸款利率支付損失。



二、駁回原告的其他訴訟請求。



案件受理費4510元及實際支出費用1804元，由被告負擔。因原告已向本院預(yù)交，限被告于本判決生效之日起10日內(nèi)徑付原告。



如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省東營市中級人民法院。


審 判 員 宋玉倫

二 0 0 六 年 十二月八 日　　　

書　記 員 　　趙新穎